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2021年要大涨?中国房价的社科院发文了!

作者:创业网 来源:互联网 时间:2021-01-01
社科院报告时间上看,2021年上半年将保持恢复性增长,各月同比增幅将从2-4月份的剧增,到4-6月高增,再到6月以后正常增长,“年稳季变”的态势仍将持续。
  近日,连续6年“神预测”中国房价的社科院,再度对2021年房价进行了预测。而这一次它又给出了什么答案呢?下面仔细看看。
  
  
  2020年12月21日,中国社科院财经战略研究院发布《中国住房发展报告(2020-2021)——楼市调控:迎来曙光再出发》(以下简称《报告》)
  
  
  这份报告释放了房地产方面的4个重要信息:
  
  2021年房价平均涨幅在5%左右。
  
  商品房销售面积会同比继续保持稳步增长态势,销售面积可能再创历史新高。
  
  房地产开发投资速度会呈现下降趋势,年增速保持在7%左右。
  
  在十四五期间,有可能开征房地产税。
  
  《报告》中提了很多其他内容,唯有“2021年房价上涨5%”最为醒目。这也引发了舆论和媒体的热议。
  
  那么社科院的预测有没有道理,靠不靠谱?我们不妨参考它过去报告的准确性。
  
  其实,社科院每年年末都会发布《住房报告》或《房地产蓝皮书》,对来年房地产整体情况做出展望。
  
  我们找出最近7年的预测,列出如下图表。
  
  
  从预测方向上看,社科院七次预测中有六次是上涨,只有2018年预测为持平。结合房价每年上涨的事实,其预测方向几乎是无差错。
  
  但中国房价一直处于上升趋势,方向预测正确并不能代表什么。
  
  如果从房价实际上涨幅度看,其实社科院有超过70%的预测是不准确的。
  
  比如,2015至2018年,四次预测的涨幅均低于4%,但这几年房价实际涨幅均较大,很多超过7%。预测的偏离值很大。
  
  尤其是2018年预测持平,但实际房价却出现了10%的全国性大涨局面。
  
  而预测偏离度在1%以内的只有2014年(差值0.1%)和2019年(差值0.7%)。若以此计算准确率的话,只有28.6%。
  
  所以仅从涨幅准确率看,社科院的预测只能作参考。
  
  但有意思的是:社科院两次正确的预测(2014和2019年),其涨幅均较大。是不是只有预测大涨时,才能保证准(cai)确(dui)呢?
  
  若这样看,社科院真有可能预测中2021年的房价哟。房价真要大涨5%吗?
  
  
  除了全年涨幅外,《报告》还从时间和空间两个维度做了具体的动态变化预测——
  
  时间上看,2021年上半年将保持恢复性增长,各月同比增幅将从2-4月份的剧增,到4-6月高增,再到6月以后正常增长,“年稳季变”的态势仍将持续。
  
  如果结合2020年的房地产态势,这种动态预测是有逻辑依据的。
  
  2020年上半年由于疫情影响,房地产市场一度出现没有“成交量”的停滞状态。
  
  克尔瑞数据显示,2020年1-6月份TOP20房企中,超过90%的房企没有完成销售目标。下半年为了冲刺年度目标,各大房企打折促销不断。恒大、碧桂园、万科等房企纷纷加入促销大军。
  
  房地产销售不理想,说到底是因为市场的购房需求不足导致。
  
  一项对民众买房意愿的调查报告显示:由于疫情影响,目前超过60%的准备延期买房。
  
  所以2020年压抑的购房需求很有可能在2021年集中释放,届时可能形成一波购房小高潮。
  
  从空间上看,中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热现象,其他城市复苏较慢,部分城市甚至陷入衰退,分化可能有所扩大。
  
  北师大董藩就曾直言:未来还有4亿农村人进城,这些人的第一需求便是买房。
  
  未来这些人流向何方?
  
  当然是产业集中、城市发展旺盛、工厂企业布局充分的大城市、中心城市、都市圈城市,在供不应求的房地产资源配置下,市场上房价很有可能继续上涨,涨幅甚至超过5%幅度。
  
  但是对于部分三四线城市,房价可能就没有那么幸运了。
  
  过去5年三四线城市房价的上涨得益于棚改货币化政策,而随着这个政策的结束,三四线城市房价失去了上涨的依据,或步入下跌区间。
  
  
  同时,《报告》中还提到了“或将开征房产税”。
  
  关于房产税的话题已经提及多年,但由于涉及面广,利益牵涉复杂,迟迟没有出台相关文件。
  
  
  最近,著名经济学家马光远公开表示,房产税大概率会在十四五期间出台。
  
  社科院发表公告、专家公开讲话都具有一定的舆论引导性。当两者都预测“房产税大概率在十四五期间出台”时,或许房产税离出台时间真的不远了。
  
  财政部张学诞说到,建议在立法的时候,设置人均免征面积为40-60平米,税率在0.2%-1.2%相对合理。
  
  那么按照这个比例计算,房地产税对一般刚需家庭没啥影响,但是房子多的人就不一定了,房子越多,那么持有的房产面积将远远超过免征范围,到时候需要交的钱相对就更多了。
  
  如果房产税真的临近,舆论氛围也越来越强,可以肯定的是:很多炒房客会选择出售多余的房子,落袋为安。二手房价格可能要承压。
  
  这对刚需购房者可能是一个非常好的消息。
  
  
  在预测房价方面,相对有确定性的三个参考因素是:潜在购房需求、经济趋势和货币政策。社科院在预测房价时也逃不过这三点。
  
  由于掌握了权威的经济数据, 对货币政策也更有把握,所以社科院的预测相对而言是比较可靠的。毕竟预测方向上没有出过错。
  
  预测房价是一个大胆的活。由于政策的不确定性和预测本身的难度,没有人敢保证做出精准的预判。
  
  比如我们前不久在盘点二手房时,也只能给出大致说法:房价会保持在较小范围的波动。其是涨是跌要视通胀水平而定。
  
  如果把地域缩小,集中到南昌本地,其特殊的经济发展阶段下,房价走势又会有不一样。
  
  就房价均价而言,目前南昌在周边省会城市中属于中下游水平,仅高于太原和长沙。
  
  
  包括前几天我们也对去年的二手房行情进行了分析二手房,库存量大依旧是明年的趋势。
  
  新房方面,两极分化比较明显,新盘集中的区域大概率会有一定的降价促销趋势。而地段好、无竞品的楼盘,价格则会比较坚硬。
  
  至于是否会有降价潮不好说。
  
  但南昌正在打造环线城区结构,投资拉动经济的驱动力大,货币输入增量也较大。
  
  再加上房住不炒的主背景下,房价大涨或大降可能性都不大。
  
  也就是说,我个人认为南昌明年房价还是会企稳的,对于自住刚需客,可以多看看供应量大的区域,机会也会多一些。