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2023年又开始买房了

来源:用户投稿 我要投稿 作者:小王电商 时间:2023-02-03 14:19
  2023年的春节假期期间,有人忙着各地旅游消费,有人宅在家里追剧,还有人忙着为楼市“充钱”做准备。


  成交低迷了一年左右的楼市,在这个春节前后重新出现了“躁动”信号。贝壳研究院数据显示,今年春节假期,50城二手房成交量比去年同期增加了57%。


  不仅如此,在假期结束后开工的这两天,各地楼市也纷纷出台各种优惠、激励措施,鼓励年轻人买房。


  过往二十多年来,楼市历经多次起落,而每一次的周期转换,也蕴藏着时代财富的机遇。然而,今时不同往日,春节假期的这波看房热过后,楼市能否真的迎来复苏?


  买房预期悄然变化


  走下春节返乡的火车后,在北京工作了8年的志明,终于在时隔3年,再次闻到了家乡的空气。只是这一次,他不是一个人回家,身边多了一个姑娘。


  在志明带爱人回家的第一天,他一个人坐在沙发上,默默在手机里下载了各大看房App。整个春节期间,不用再为工作操心的志明,把大量时间花在了房产信息平台上。


  看房,成了志明春节假期任务清单的TOP1。但凡有空闲,志明就会花大量时间,在房屋信息平台刷二手房的帖子,并在价格、地段、户型等方面反复斟酌。


  最终,他谨慎选择了40多个心仪房源,打算从家乡回京后挨个实地筛查。在志明看来,房子所能带来的安全感,不是租房下的及时享乐能比的。能在大城市里有一个自己的家,才是不远万里打拼的全部意义。


  “我希望有一个属于我们的固定空间,房间里可以打一个整面的书墙,一个开放式的厨房,周末可以在家和爱人看书下厨。不好用了的家具也可以马上换掉,出租屋里的小矮冰箱、逼仄的小厨房我受够了。”


  尽管如此,志明认为,房价上涨并不是一个必然趋势,“受人口减少和经济波动影响,全国范围内房价上涨的动力是不充足的;另一方面,中国的城市化进程还在不断推进,一二线城市人口吸纳效应明显。所以,一二线城市房价上涨动力依然存在,只不过,目前大部分人还在观望。”


  志明觉得,春节后买房的节点并不是个十足理性的决定,但他还是选择加入了看房大军,“不想让爱人以后还在北京租房住,想在结婚时给她一个家”。


  与志明对楼市的态度不同,身在北京的凯丽则有着更为迫切的担忧,“年前就着急想买,当时管控没放开,只能视频看房”,而在春节假期到来后,凯丽迅速加入了看房大军。


  下定决心买房前,凯丽也是经过了一番挣扎,但真正促使她做出买房决定的,是不少节前开盘的房子价格正在悄然上浮,“我们之前看中的一套新房,好点的楼层到了春节假期时涨了10多万。”


  正如凯丽买房心理的挣扎,过去近二十年的中国楼市,给很多人上了一门房产课。“买早不买晚”,已经成了很多人的买房心得。而在春节假期之前,作为一线领头羊的北京楼市,率先传来了转暖信号。仅1月份上半月二手房的成交量,就达到了去年12月成交的水平。


  这样的交易势头,也让凯丽火速提升了看房速度。从节前到假期,凯丽从朝阳筛选到了丰台,最终锁定了房山的一套地铁房,均价3.9万,“太贵的买不起,想要地铁,还想户型不错,只能买房山”。


  实际上,春节期间人们看房积极性的提升,也是楼市与政策方向趋同的一个侧面反应。受离京返乡影响,尽管北京售楼处整体到访量、市场活跃度明显不及1月份的前两周,但相比往年而言,热度还是提升了不少。


  “最近咨询的人确实多,也有很多过年返乡的客户和我们线上沟通。不过相比于看房的热度,大部分人在成交上还是处于观望状态,所以假期期间真正下定决心的购房者不算多。”北京某中介机构的区域经理表示。


  在北京负责望京区域的麦田房产区域经理张晓向市界说道,“春节期间看房热度不减,大多数卖家还是能砍一下价的,议价空间能到10万到20万左右,成交量也恢复到了往年月度交易的水平。但对于一些老牌的学区房属性房源,价格也还是比较坚挺。”


  而在这波大量的看房群体中,楼市具体投射到每一个买房人身上,都呈现着不同的买房心态,有的是掏空六个钱包的重压,有的是“抄底”的观望,有的是年轻人买到梦寐以求居所的安心……


  这样的看房景象,也不独北京市场存在。多个机构数据显示,今年春节假期期间,二手房带看量、景气指数及新房找房热度等指标,比去年春节期间有明显提升。


  克而瑞数据显示,春节期间,重点50城二手房带看量较去年同期提升近三成,二手房景气指数已超越2022年最高水平,二线城市新房找房热度较春节前一周大涨超两成。贝壳研究院数据显示,今年春节假期,50城二手房成交量比去年同期增加了57%。


  对于这轮看房需求的上涨,诸葛找房数据中心报告表示,“疫情防控有序放开,加之2023年政策环境预计将会延续宽松态势,前几年积压的购房需求有望陆续释放。”


  房企争抢春节行情


  楼市春季躁动,不少房企更是在返乡高峰大潮下铆足了干劲,抓住返乡置业的节点,争抢假期的卖房红利。


  很多人过年休息的春节假期,成了某地产公司华南区域营销负责人张力工作较为繁忙的时候。张力负责的地区在江苏宿迁,为了迎接返乡置业潮,从1月16日起,他所在的公司就已经提前发起了预售攻势。春节期间,张力的项目不仅加大推盘力度,还进一步提升了促销空间,包括公寓产品返租5年、成交送全套家具、首付分期等。


  而在江苏宿迁,采取加大推盘和促销空间策略的房企,也并不少。据市界了解,春节假期期间,宿迁有11家楼盘相继在短短5天内获取了32张预售证,总计1905套住宅房源集中供应。对比往年的数据来看,这一推盘力度则创下了近年新高。


  而为了抓住返乡过年的大潮,全国各地不少房企也紧抓了“年味”特色,提前在春节档前开始“暖场”。许多项目售楼处推出了“到访送春联”“成交送福袋”“新春特别房”等营销活动,甚至还打开了“老带新”的营销盒子。


  更为引人注目的是,为了提升营销业绩,部分项目甚至打出了“首付1万元”的购房计划,几乎不再为购房人设置任何买房门槛。


  据媒体报道称,春节前后,为刺激居民购房,河南楼市多地如郑州、新乡等区域的多个项目出现了“1万元网签”的购房策略。


  这种模式下,买房人只需要交1万元,就能和开发商签订购房合同,剩余的首付额度由开发商借款给买房人。但条件则是,买房人需要在交房前,一次性结清剩余首付款。


  一位郑州本地的营销人士对市界表示,“现阶段改善型客户相对偏少,基本都是在挖掘刚需,刚需不够了,就继续向下挖掘,降低门槛(首付分期),一批批的客户被拉进市场。其实这种方式,对未来的伤害很大,相当于竭泽而渔,提前入市了。”


  不过,从总的成交数据来看,近年来最大规模的一次返乡潮,加之房企们的花样营销比拼,还是让三四线楼市的成交“火”了一把。


  克而瑞数据显示,今年春节期间,三四线城市新房成交量逆势翻红,返乡置业初见端倪,28个三四线城市同比上涨13%,东南沿海城市诸如温州、东莞、中山、珠海等城市涨幅显著,均超过50%。


  虽然这场阔别许久的返乡置业潮,让部分三四线从业者感受到了久违的暖意,但对于核心一二线城市的新房市场而言,成交热度还有待回升。


  受春节期间人口流动大的因素影响,越是热点城市,新房成交越少。据诸葛找房数据研究中心统计,15个重点城市在春节7天假期里新房成交同比下降58.4%。“0供应、0成交”城市很多,比如厦门、杭州、广州。


  尽管一二线城市春节假期的新房成交惨淡,但仍有部分楼盘推出了春节“不打烊”活动。


  一位二线城市的客户研究负责人向市界说道,“春节期间的发力往往是蓄客阶段,房企们往往会利用这个节点,做些宣传推广,真正的成交数据还是得看春节后的水平。”


  楼市“小阳春”会再现吗?


  许多年轻人的买房欲望,是春节假期回老家后被激活和强化的。在此之后的三四月份,往往也会成为楼市“小阳春”。


  但在充满不确定性的2023年里,楼市“小阳春”或许将成为变数最大的一次。


  2023年1月份,全国各地在推进经济运行转好的会议上都明确,要大力促进住房消费。同时,央行、银保监会、住建部也纷纷释放利好楼市的信号,表示要大力支持首套房,降低首付比、调整首套利率等。


  而在节后的开工之际,各地政府又争先推出了各类“硬核”促进住房消费的政策。


  1月29日,江西省南昌市红谷滩区政府发文表示,自今年1月19日至2月18日开展购房节活动,购买新房可享受200元/平方米的补贴,同时参与促销的房企最高可获得50万元的奖励。


  也有一些政府直接放大招,对房贷利率进行下调。据多家媒体报道称,河南郑州多家银行已下调首套房按揭贷款年利率至3.8%。


  不难看出,刺激住房消费,将成为未来楼市的主旋律。未来一段时间,房地产政策对购房者来说较为友好。


  但不可否认的是,楼市的另一个反面则是,作为房企重要投资信号的拿地情况仍然偏紧。要知道,开发商的投资偏好,是未来楼市的重要风向标。


  过去的2022年里,许多资金紧张的房企们不得不“缩衣节食”过日子。即便是保利,也开始调整整体投资策略。


  在去年的投资榜上,保利已经名列房企拿地排行榜前3名了。但在楼市销售全面复苏前,保利也开始审慎地调整投资节奏,以更好应对市场形势。


  这样不寻常的气息,直接传导在保利的公司大会上。春节前,保利员工杨丽发现,最近几次公司开会不再提投资拿地的事儿了,主基调则变成去库存保交付,“我们每次开会都在强调品质和交付,不谈投资。”


  据杨丽透露,“保利内部认为,2023年上半年的楼市还是会比较难,形势的变化要等到2023年下半年才有所表现。”


  对于大多数城市而言,今年上半年的房地产市场仍可能面临较大挑战。


  中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静判断,短期来看,供需两端政策将继续加快落实,一二线城市住房需求旺盛,有望率先迎来市场复苏,楼市“小阳春”或将在少数城市出现。


  贝壳研究院首席市场分析师许小乐则认为,跟过去的“小阳春”相比,今年的市场肯定不会突然热度增加,消费者的偏好以及消费者的购买力修复需要时间,房企也还正处于去库存的阶段。我们预计二手房市场的复苏将会好于新房,珠三角以及京津冀重点城市的表现将会好于其他城市。
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