汪蓓（高力国际董事总经理）：请仓总协助我们了解一下愿景集团到底是什么样的企业，今年几岁，长到这么大到底做了哪些事，让我们大家了解一下。
仓梓剑：在这个行业愿景还是个新兵，还不到4岁。虽然大家都在做城市更新，都在做商业运营，但我们走了一条完全不一样的道路。上个月不幸去世的愿景集团联合创始人、控股股东左晖先生有一个理念——“做难而正确的事”，我们选择的道路相对比较漫长、比较艰难。但我们坚信，假以时日这条漫长、艰难的道会让我们形成一些特有的核心能力。愿景的主营业务分两部分，第一部分是以老旧小区改造为核心的城市更新，或者大规模城区更新。第二部分是围绕政策导向建设租赁社区，我们推动创造了租赁社区的概念，着手大规模推开租赁社区项目。愿景的兄弟公司中贝壳、链家大家都比较熟悉，还有一个就是自如，主要扎根长租公寓赛道，三家兄弟公司组成一个大的生态体系。
汪蓓：仓总我们想要稍微认识您一下，可能在房地产业比较久的人都在想没有听过您的名字，所以请仓总跟我们分享一下。
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仓梓剑：对于房地产行业，我是外行。我在IBM工作了20年，负责中国区域的战略咨询业务。过去20年一直在帮助民营企业开展战略提升、组织优化、系统建设等工作，其中包括像华为、顺丰、链家等头部企业。基于工作背景，我更多希望从战略角度来审示这个行业的发展和布局。
我们希望自己从事的业务能够顺应时代大势，形成创新的带动作用。对愿景稍微有点了解的话，会发现我们在3年前开始布局老旧小区改造业务，对于社会资本参与老旧小区改造，当时无论是政策端、资金端、研发端还都没有特别清晰的支持政策，但我们坚持一直往前走，探索有效的业务模式，后来第一个项目北京的“劲松项目”刚刚亮相没多久，就得到了国家政策的重大利好。2020年7月20号国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，我们探索的业务在国家政策支持下变成了大的赛道。今年初颁布的“十四五”规划纲要提出，要在“十四五”期间，把2000年以前建成的城镇老旧小区改造完成。据测算，这项任务有60亿平米规模，直接投资达6万亿元，可以带动上下游十几万亿的投资。
这样看来，我们参与的可能是全世界历史上最大的更新赛道，是企业的历史性机遇。今年针对老旧小区改造还有更大的政策利好，中央提出实施城市更新行动，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，把老旧小区改造作为了城市更新的一个重要切入点，这些也都写入了“十四五”规划纲要。可以说，中央将城市更新作为构建新发展格局、加强国内大循环的一个基点，拉动几十万亿级规模投资、持续扩大内需，对于我国实现经济又好又快发展、促进城市高质量发展、促进更好改善民生，必将产生优良的综合效应。
我们希望站在更高的角度思考房地产行业的深度和挑战，房地产下半场是什么？我们认为下半场有几个大的变化，从增量走向存量，从销售走向运营，从线下走到数字化线上。下半场的特征已经非常清晰的显现出来，包括租赁市场，可能未来REITS的市场就有3万亿元，但是很少有人坚定的从A点往B点走，这个过程太艰难了，时间太长了。
汪蓓：基于您在IBM的工作，看着企业成长，因为企业成长认识了左晖先生。对于行业的理想和抱负，在愿景要诞生的时候，您决定作为他的合伙人，把这个企业一起催生出来。第二个您刚刚提到工作，企业本身的重点业务是以老旧小区改造为基础的城市有机更新和租赁社区。在城市更新的领域里，似乎你们真的选了一个最困难的工作在做。
仓梓剑：北京老旧小区现状大家都比较清楚了解，规模特别大，但不管是硬件建设、还是软件建设都还有一些不足，尤其是存在一些功能和服务的缺失，这个状况从商业来说是巨大的机会。但老旧小区有一个很大的优势，地理位置好，往往连点成片，做服务运营的时候边际成本可以降的比较低。
老旧小区改造是市政工程，预计的6万亿投资里面一大半是基础类的改造， 社会资本主要参与完善类和提升类改造，这些领域能够建立投资回报机制。通过投资政府可以授予企业一些资产的20年经营权，虽然回报周期长，但可以持续，还是一个不错的生意。但这样的项目成功与否取决于经营的能力，是否能够给居民提供更多的增值服务、产生更多的收入来源，像物业服务、空间经营、停车管理、“物业+养老”等增值服务、甚至装修等。
汪蓓：听起来除了老旧小区改造以外，愿景业务包括配套空间和设施运营，还有小区的物业服务是吗？可以了解一下愿景目前管理规模大概是一个什么样的概念。
仓梓剑：截至6月30日我们与政府签约老旧小区物业服务面积将近4亿平米，从签约到进场有个转化的过程，我们的目标是到今年年底实管面积到1.5亿平方米。这个市场规模很大，估计全国有一百亿到两百亿平米，但由于复杂、艰苦，没人愿意做，保守的看拿到10%至20%还是比较轻松的，这会帮助愿景这个板块的快速发展。
汪蓓：第二个您提到的赛道是租赁社区。这是政府鼓励的行业，最近租赁住宅增值税调整到1.5%。我们也知道市场上非常多投资人包括开发商都在做租赁住宅，不管增量或存量的，我们可以了解一下愿景做的什么样的租赁住宅的概念，跟他们一样吗？
仓梓剑：我们提了一个叫租赁社区的概念，从美国来的，他们主要是位置特别好的重资产公寓，经过一二十年的发展，行业收益非常好，可以通过REITS上市。我们总结下来有几类资产可以做集中式、大规模的租赁社区，第一类是农村集体用地，第二类是城中村。比如在深圳我们集中做了一个项目“元芬微棠”，成为了通过城中村整治建设规模化租赁社区的标杆，这个经验也被深圳市龙华区写入了“十四五”发展规划。深圳有1044个城中村，1200万人住在其中，如果我们能够做到10%，就可以解决一百多万人的居住问题。
汪蓓：深圳的居住问题是一个非常伤脑筋，完全供不应求的情况，外来人口城市。
仓梓剑：我们做了更新改造，目前是获得13年的运营权。为什么要建立租赁社区的概念，因为收入不是来自单栋楼租金差。城中村有三、四万人的体量，住宅一层是底商可以运营，因此收入来源中住宅租租金差占的比例并不是特别大，这样使投资回报可以大幅改善。如果我们做一百个村、有一百万套住房，那么在资本市场上可能会有百亿级美金的估值。此外，愿景从事的业务最大的效益就是创造了社会价值，这些新青年新市民拎包入驻高品质的城中村社区只要1千多块钱，大概20平米左右，周边等面积的商品房租金都在2500块以上，我们称之为“宜居可支付”，对于深圳保持城市人才活力可以产生非常好的助力。
我们唯一新建开发的就是集体建设用地租赁社区，今年10月在北京大兴区瀛海镇将有20万平米的“瀛海润棠”项目投入运营，70年运营权，大约14至15亿的总投，靠租金回收投资。项目虽然是租赁社区，看起来和商品房社区一样，但我们针对租户人群需求打造了不同的户型，设计了1500平米的社区餐厅，而且是一个复合型的空间，早餐、中午、晚餐不断变化，这都是专为租户人群准备的。此外，项目也是全龄型社区，有老年公寓、幼儿园。
国家鼓励集租房建设，REITS和其他支持政策都会随之而来，基础设施REITS已经上市，农村集体用地REITS应该会有很大希望。像“瀛海润棠”项目最根本的是农村建设用地价格较低，70年的运营权还是能算过来账，税收各方面再有些优惠的话，最低的4.0%回报率能达到REITS的标准，未来还是有机会做规模化的业务。
汪蓓：最让我觉得感动的是，真的能够为年轻人安家，能够安家就能够立业。仓总，我想请教一下，在一起创立这家不到4岁的公司，去找到了非常不一样的企业的发展的方向跟策略，您可不可以告诉我们，这四年当中个人最大的感受是什么。
仓梓剑：过去在IBM做了20年，现在加入这么一个平台，压力还是比较大的。我们在创造一些新的业务赛道，客观来说很艰难。左晖先生经常灌输我们这样一个理念，A点到B点有很多路径选择，愿景一定选择最困难的路径，反人性的去选择最难的事情。听起来有点矫情，愿景发展到今天就是受益于这样的一句话。贝壳去年最高将近一千亿美金的市值，很多同行到今天都很难接受，主要是对商业模式底层逻辑不太理解。今天来看的话选择最难的道路就是给自己一个机会，建立护城河，比如老旧小区改造要面对很多政府部门，要面对各种居民沟通工作，绝大多数同行看完之后说这个事情挺好的，但好象学不了，太难了。
我们的规模发展速度非常快，商业模式也慢慢成形。虽然我们很年轻，我们清楚的看到B点是什么样，以前只是一个蓝图，今天觉得模样也有了，距离成功还很远很远，至少看的比以前更清楚一点，这是一个感悟。第二个蛮幸运的决定做这个事。我们努力创造巨大的社会价值，通过我们的努力把老旧小区的老人、小朋友都服务好，解决小区安全隐患，我们的团队救助了几十位老人，扑灭了很多起火灾，获得了大量的鼓励、赞扬和锦旗，这个数字未来会越来越大。我们团队一个很大的激励就是社会的反馈，除了好的商业外，从事全世界最大的公益活动，每天都在帮助别人，这个能量传递给我们每个愿景人一个巨大的正反馈，这是我们每天工作的巨大的动力。我们承担和居民之间的伙伴角色，赋能社区过的更好，这是我们觉得一点小小骄傲和自豪的事情。
汪蓓：非常感谢仓总，我突然一下今天才真正了解这家企业为什么叫愿景这个名字，你们做的事情跟企业的名字实在太符合了。跟我说主持今天访谈活动的时候，我不太清楚城市更新跟ESG有什么联系。我跟仓总谈完之后了解到一个城市更新能够结合ESG，这真的是一件很不容易的事情。我真的很希望我们会员们和非会员们看到这篇专访能够了解愿景在做的事情，而且更重要的一件事情是如果这是一个这么大的事业，我相信仓总需要非常多的人才，希望非常多人才看到专访之后一起投入愿景，谢谢大家！